Zugang zu angemessenem Wohnraum und Basisinfrastruktur: Gesellschaftlicher Nutzen und Investmentchance

Soziales Investieren und Performance

Wenn die Pandemie einen Nutzen hatte, dann den, dass wichtige soziale Fragen in den Fokus gerückt sind. Die Gesundheit des Einzelnen ist zu einem nicht verhandelbaren Gut geworden, die Länder haben versucht, die Arbeitsplätze und den Wohlstand des Einzelnen so weit wie möglich zu erhalten, und die Unternehmen bemühten sich um die Sicherheit ihrer Mitarbeiter und die Aufrechterhaltung ihrer Wertschöpfungsketten.

Die wachsenden Bedenken im Zusammenhang mit Umwelt- und sozialen Themen wurden durch die Pandemie nur noch verstärkt, und die Diskussionen über die Verantwortung des Einzelnen und der Gesellschaft haben die Reaktionen von Regierungen und Unternehmen maßgeblich beeinflusst.

Die Zeit der Pandemie hat auch gezeigt, was ein verantwortlicher Finanzsektor bieten kann und welche Rolle er in einer Gesellschaft spielt.  Viele Sektoren, Themen und Denkansätze müssen überdacht werden – auch der Zugang zu Wohnraum. Für Investoren bietet das Thema die Möglichkeit, zwei Ziele zu verfolgen: Erträge zu erzielen UND einen messbaren positiven Beitrag zur Lösung eines sozialen Problems zu leisten.

Ein Teil des Immobilienmarktes könnte vom Wachstum der Mittelschicht profitieren

In der klassischen Bedürfnispyramide des US-Psychologen Abraham Maslow steht Wohnraum ganz unten, zählt also zu den Grundbedürfnissen. Außerdem entfällt ein erheblicher Teil unserer monatlichen Ausgaben auf das Wohnen. Selbst vor COVID-19 sind die Wohnkosten in den OECD-Ländern dramatisch gestiegen.  Das galt vor allem für Mieter, weil die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum höher war als das Angebot.

Bezahlbaren Wohnraum zu finden, kann schwer sein, vor allem für Menschen ohne regelmäßiges oder mit niedrigem Einkommen, junge Leute, Familien mit Kindern und ältere Menschen. Handeln ist gefragt. Beispielsweise versucht die deutsche Regierung, den Wegzug der Mittelklasse aus den Stadtzentren zu verhindern, indem sie Mieten und Wohnungsbau reguliert. In einigen Regionen gilt sogar eine Mietpreisbremse.

TAG Immobilien ist ein börsennotiertes deutsches Immobilienunternehmen, das im Bereich günstiger Wohnraum tätig ist (Wohnungen mit höchstens 6 Euro Quadratmetermiete). Das Unternehmen besitzt über 90.000 Wohneinheiten in Deutschland und überzeugt aus unserer Sicht mit einem stabilen Wachstumsprofil und hohen Vermietungsquoten.  2020 ist der Umsatz auf 323 Millionen Euro gestiegen. Die Gewinne hat das Immobilienunternehmen in neue Projekte investiert, sodass es in neue Märkte wie Polen expandieren kann¹ . Wir halten den Sektor für stabil und wenig riskant. Außerdem könnten die Bewertungen mittelfristig steigen.

In Japan sind die Immobilienpreise hoch. Nach Angaben der Weltbank ist Wohnraum dann nicht mehr erschwinglich, wenn ein Haus oder eine Wohnung mehr als vier Jahresgehälter einer Einzelperson kostet. Nach Analysen des Immobilien-Researchhauses Tokyo Kantei kostet eine Wohneinheit in Japan 8,1-mal so viel wie eine Einzelperson verdient² . Wir halten dies für eine Chance für Katitas, ein Unternehmen, das ältere Wohnungen und Häuser renoviert und zu bezahlbaren Preisen verkauft. Wir meinen, dass dieses besondere Unternehmen traditionellen Immobilienentwicklern Marktanteile abnehmen könnte. Seine Objekte sind für Menschen gemacht, deren Einkommen oder Altersruhegelder nicht mehr steigen und die deshalb ihre Ausgaben so genau wie möglich an ihre Bedürfnisse anpassen wollen.

In den USA halten wir Sun Communities für interessant. Das Unternehmen bietet guten und erschwinglichen Wohnraum im Süden und Mittleren Westen, wo die demografische Entwicklung für Familien mit niedrigem Einkommen und Menschen im Ruhestand nach wie vor günstig ist. Sun Communities errichtet immer mehr Siedlungen mit mobilen Häusern und Wohnmobilen im ganzen Land, bietet Mietern und Käufern sehr preisgünstige Wohnalternativen und spielt damit eine wichtige Rolle am Wohnungsmarkt.

• Wer ein solches Mobile Home kauft, bezahlt etwa zwei durchschnittliche Jahresgehälter, während ein traditionelles Haus etwa sieben kostet.
• Wer mietet, erhält nach Aussage des Unternehmens 25% mehr Wohnfläche und zahlt 51% weniger pro Quadratmeter als für eine traditionelle Wohnung³  .

In den Emerging Markets sind wir kaum investiert. Das liegt an dem nur kleinen Anlageuniversum, das bislang noch nicht unsere Kriterien erfüllt, weil börsennotierte Immobilienunternehmen häufig im Hochpreissegment tätig sind.

Um bei Immobilienanlagen gesellschaftlichen Nutzen zu stiften, müssen wir mehr auf die Geschäftsmodelle der Unternehmen schauen als auf ihre Immobilienvermögen. Zugang zu Wohnraum kann die Gesellschaft deutlich nach vorn bringen und Unternehmen, die dieses Thema ernst nehmen, könnten stark wachsen.